Een kluswoning kopen: waar moet je op letten?

Droom je ervan om een huis volledig naar je eigen smaak te renoveren? Dan heb je misschien al wel eens overwogen om een kluswoning te kopen. Klushuizen zijn betaalbaar in aanschaf en een droom voor veel creatieve starters.

Echter, bijna ieder klusproject komt met obstakels. Van onvoorziene kosten tot verborgen gebreken en strikte bouwvoorschriften. Is een klusproject iets voor jou? Waar moet je aan denken voordat je dit avontuur aangaat? 

Wat is een kluswoning?

Een kluswoning is een huis of appartement dat voor een voordelige prijs wordt aangeboden, omdat er renovatie nodig is. Het huis is oud, beschadigd of maakt deel uit van een gemeentelijk project om een wijk of straat op te knappen. Koop je een klushuis? Dan kun je verplicht zijn om hiermee aan de slag te gaan.

Wat zijn nu de kosten van zo'n klusproject? Dit verschilt uiteraard per huis en locatie. Zo staat er momenteel (oktober 2023) een kluswoning van 85 m² in Terneuzen op Funda voor € 89.000 k.k. Een mooie prijs, die je in de grote Nederlandse steden niet zult vinden. Daar betaal je ook voor een klushuis al snel een paar ton. De renovatiekosten? Uiteraard zit ook hier een enorm verschil in, maar de meeste klussers zijn zeker wel zo'n €50.000 kwijt.

Begrijp wat je aangaat

Het klinkt leuk: voor een aantrekkelijk bedrag je droomhuis ‘bouwen’. Makkelijk is dit echter niet, en er zijn dan ook verschillende (financiële) zaken waar je rekening mee moet houden.

Ten eerste zijn de bouwkosten in de afgelopen jaren enorm gestegen, en zullen deze volgens de voorspelling van IGG Bouweconomie.) ook in 2023 nog met 3 of 4% oplopen. Je hebt hierdoor een steeds groter budget nodig om een huis of appartement woonklaar te maken.

Daarnaast komt bijna elke verbouwing met een aantal tegenvallers. Er zijn nieuwe leidingen nodig, de muur blijkt vol schimmel te zitten of er ontstaat ineens een lekkage. Een tegenvaller kan een paar honderd euro kosten, maar ook (makkelijk) een paar duizend. Een extra spaarpotje én stalen zenuwen zijn daarom tijdens het opknappen van een klushuis geen overbodige luxe.

Besluit je een huis te ‘flippen’ waar je zelf niet woont? Een tweede huis wordt door de Belastingdienst gezien als vermogen onder box 3, waardoor je hier vermogensbelasting over moet betalen. Neem dit mee in je berekeningen!

Jouw droom(klus)huis vinden

Vooral nu de huisprijzen relatief hoog liggen, zijn kluswoningen met veel potentie populair. Jouw pareltje vinden betekent dus scherp zijn en veel tijd online doorbrengen. Alleen of met een makelaar? Die keuze is aan jou. Met de hulp van een makelaar bespaar je tijd, terwijl je zonder makelaar geld bespaart.

Zet de zoekfunctie van Funda eens op maximaal €100.000 om de klushuizen uit de zoekresultaten te filteren. Ken je daarnaast jaap.nl, huislijn.nl en huizenzoeker.nl al? Hoe meer websites je in beeld hebt, hoe groter de kans op succes.

Tip! Zoek eens in wijken waar veel jaren 60 woningen staan. In oudere wijken vind je simpelweg meer kluswoningen.

Financiering van een kluswoning

Naast het aankoopbedrag heb je bij een kluswoning ook met een flink klusbudget te maken. Gelukkig kunnen deze kosten meestal worden opgenomen in de hypotheek, en leen je dus een totaalbedrag bij de bank.

Hoe werkt dit? Als eerste laat je een taxateur de waarde van het huis na de verbouwing inschatten. Op basis van deze voorspelling kun je vervolgens bij de bank een verhoogde hypotheek aanvragen. Het gedeelte van de hypotheek dat bestemd is voor de verbouwing wordt door de bank in een speciaal bouwdepot geplaatst. Alle bouwkosten worden vanaf deze rekening betaald.

Let op! Veel Nederlanders hebben een studieschuld. Kun je eigenlijk wel een hyptheek krijgen als je deze nog niet hebt afbetaald? Lees hier alles over in onze blog over het kopen van een huis met een studieschuld .

Wettelijke vereisten en vergunningen

Ga je aan de slag met een dakkapel of aanbouw? Dan heb je een vergunning nodig. Vraag altijd bij de gemeente na waar je rekening mee moet houden tijdens de verbouwen. Zo zitten er aan monumenten flinke beperkingen, heb je wellicht met een bestemmingsplan te maken en kun je maar beter het zekere voor het onzekere nemen.

Verbouwen zonder vergunning kan namelijk flink boetes en zelfs een aantal maanden hechtenis opleveren.

Neem de tijd

Een totaalrenovatie van een gemiddeld klushuis kan wel zo’n 6 tot 12 maanden duren, vanaf vergunningaanvraag tot de oplevering. Een flinke periode, die zelfs langer nog kan worden wanneer je het klussen zelf op je neemt.

Probeer een planning te maken van je kluswerkzaamheden, maar neem deze altijd met een korreltje zout. (Bijna) iedere klus duurt langer dan gepland, en afraffelen wil je je nieuwe paleisje natuurlijk niet.

Tip! Laat een bouwkundige keuring uitvoering. Deze professionele meting brengt precies in kaart hoe jouw kluswoning eraan toe is, en waar het meeste werk nodig is. Dit geeft je een realistisch beeld en verkleint de kans op problemen tijdens het klussen.

Hoe zit het met je verzekeringen?

Uiteraard sluit je voor je nieuwe woning een Opstalverzekering af, en – zodra je de eerste spulletjes in de woning zet – ook een Inboedelverzekering. Maar hoe zit dit eigenlijk tijdens de verbouwing?

Hou er rekening mee dat je tijdens het klussen beperkt – of zelfs niet – verzekerd kunt zijn. Dit geldt bijvoorbeeld in de volgende gevallen:

• Je hebt geen definitief dak
• De woning is (nog) onbewoonbaar
• Je hebt geen sloten
• Er is schade aan het bouwmateriaal de of nog te installeren

Zorg daarom altijd dat je kluswoning goed is afgesloten en beperk risico’s zoveel mogelijk. Schade tijdens het klusproject zou zonde zijn!

Krijg je hulp van vrienden? Vergeet dan niet om een Aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten én zorg dat ook je vrienden goed verzekerd zijn. Sla je per ongeluk op elkaars duim (in plaats van op de spijker) of laat je een baksteen op de voet van één van je vrienden vallen? Dan is een Aansprakelijkheidsverzekering geen overbodige luxe.

Tip! Ga je verhuizen naar een andere woonplaats? Lees dan snel verder in onze blog over verhuizen naar een andere gemeente.

Allianz Direct Aansprakelijkheidsverzekering

Aansprakelijkheidsverzekering afsluiten? Lees snel verder voor meer informatie of bereken je premie binnen 20 seconden.